第129章 【地产调整】(打赏加更!)
12月底。
林祖辉在新时代地产的办公室工作,脑海里却不时浮现李佳欣的曼妙身姿;
他现在终于知道:前世大刘为什么后悔年轻时太好玩了,这TMD伤身体啊!
他决定,平常在饮食上注意一下,争取能玩到八十岁!
“老板,人都到齐了,该开会了!”助理走了进来,恭敬的说道。
“好,我马上到!”
林祖辉抛掉脑海里不健康的想法,决定还是要趁着年轻,多赚一点钱。
等将来自己年龄大了,投资环境也不好了,那时候想赚钱都困难了。
来到会议室里,新时代地产的高管纷纷坐直身子,眼睛随着林祖辉移动而转移视线。
林祖辉来到董事长位置上,严肃的说道:“会议开始!梁董事先向大家汇报一下——公司的情况!”
梁真勋点点头,他早有准备,公司的各种信息熟记于心,这就是迎合老板的作风,开会效率一定要高。
“当前,新时代地产内部资产重估为亿,债务为亿,债务率为三成。旗下正在发展的楼盘是七个,可提供住宅面积为71万平方尺,计有1300多个住宅单元......收租物业资产值占公司的62%,而且收租物业分散且很杂,运营成本高......公司的土地储备在中型地产商里,属于一般水平.....公司目前市值为亿,已经排名香江地产上市公司的第25名,发展迅速......”
听完梁真勋的话,一些高管本想高兴的拍掌,不过一看林祖辉的脸色,就知道不合时宜。
林祖辉一只手按照本子上,一只手拿着一支笔,语气平静的说道:“大家来说说公司目前的问题有那些!”
今天这个会议可不是来唱赞歌的,他已经发现新时代地产的潜力不足,和一些突出的问题。因为他对新时代地产要求很高,所以绝不会满足跻身一家中型地产商。
陈斌率先说道:“我来说说发展物业的问题吧!新时代地产虽然今年有七个地盘在发展,在中型地产商中也算上游水平,但是我们公司的土地储备和旧楼盘不足,若是公司的大方向是发展商,那就需要现在开始增加土地储备.....土地成本越低,开发楼宇的成本越低,将来我们才有更大的竞争力。”
这里涉及到一个大方向的问题,陈斌也说了,就看老板你是想收租为主呢,还是发展地盘为主呢!
林祖辉点点头,没有表态。
这时候,高毅也说道:“公司的收租物业也有一些问题:商场、写字楼占比不足,住宅占比太大,单个物业价值偏低、分散,运营成本偏高......我们可以尝试出售一些住宅物业,去增加公司的土地储备。”
高毅没有因为自己分管收租物业,而不顾公司的大局。
接下来,剩下的几位高管也纷纷发言,找公司的茬!
林祖辉听完大家的发言后,笑着说道:
“看来今天这个会议开的很及时,找出了不少公司的问题!大家说的很有道理,正好我们来制定以下明年的发展策略。”
“首先,我会在最近联络各家银行提供约2亿的贷款,我们要增加公司的土地储备。虽然目前价格看似上涨了不少,但比起一年后,两年后,我们今天购买的物业,那就是相当划算。”
林祖辉的第一个动作就是王炸,现在香江的地产商刚刚经过地产大暴跌,没有哪家地产公司敢将负债率接近五成。
但林祖辉敢,因为他知道后面没有大暴跌了;
‘八七股灾’后,地产整体下跌10%至15%,新界换地证下跌三成;
‘****股灾’后,地产整体下跌25%至30%,但是约一年不到便反弹回去(82暴跌差不多用了四年才反弹上,期间萎靡两年多时间)。
总结起来,没有1982年的大暴跌40%以上,五成负债率完全可以接受,就是七成也不至于破产。当然了,前提是银行肯借款,这就需要一些花言巧语了。
“其次,我打算在明年(1986年)二月份,清理一批住宅物业及收租表现不好的物业,回笼约2亿的资金。”
第二条是很有必要的,新时代地产光是从伟益置业,就接过来一批收租表现不好的物业(物业本身价值有增值,少量获利),再加上前面购买的收租物业(分散,住宅为主),清理掉这些收租物业,不但可回笼两亿资金,还能降低公司运营成本,最后还能获利不菲。
“最后,元旦过后,我们开始分批少量销售旗下的住宅物业,你们要做好手续工作。”
众人纷纷点头应是,并在本子上记下老板的讲话。
会议散去过后,林祖辉还在想着新时代地产的事情,新时代地产在二月份清理收租物业后,下半年还得清理一些物业,去用于购买土地,减少收租物业。
只要是在1987年5月份以前,都值得买入土地和旧楼盘,增加公司的土地储备。
新时代地产之所以减磅收租物业,是因为林祖辉知道,他能收获华人置业这个公司。届时,一个母公司注重地产开发,子公司华置注重收租物业,至于中娱则在八七股灾后私有化。
林祖辉本人和银行谈贷款,有一个最大的好处,那就是银行其实是先看人,再看公司发展前景,最后决定贷款与否。
在银行家看来,一个优秀的领头羊,决定着这家公司的前景,所以他们乐意贷款给优秀的领头羊。
林祖辉不仅仅是上市公司新时代地产的董事长,如今又增加了一个头衔——上市公司万辉传媒的董事长。
而万辉传媒目前市值4亿,年盈利规模可达4000万以上,在香江传媒界仅次于星岛集团(8000万年盈利)、明报集团(6500万年盈利)、玉郎集团(4800万年盈利,未上市),和东方报业(4000万年盈利)差不多,比天天报业(1500万年盈利)高。
这是因为东方报业和天天报业虽然销量极高,但是这种大众化报纸其实不赚钱,吸引不了广告商。
而万辉传媒的GOOD卡每月净利润都可以达到100万,更何况《男人帮》和《GOOD》杂志深受广告商喜欢,堪称吸金利器。
东亚银行。
林祖辉来到李国宝的办公室,商谈贷款事宜。
他之所以钟爱东亚银行贷款,是想结交李国宝;届时,自己收购华人置业时,获得他父亲李福树的倒戈。
“林先生,昨天我看了一下你们递上来的资料!发现你们新时代地产今年的非经常性盈利为亿元,这个多少让我非常意外!”
炒楼花的那一笔,也被划为非经常性盈利。所以就是狙击爱美高亿、做空美元/日元亿(241点下跌至213点)、狙击大生地产亿、炒楼花亿,总计亿的非经常性盈利。
林祖辉点点头,说道:“发展之初,我们采取这样的冒险投资,也是无奈之举。目前我们公司在调整策略,那就是重心移到开发物业上,这次举债就是为了增加土地储备。为了减轻公司压力,明年我们会陆续抛售一些收租表现不良物业,以及开始销售住宅期房。”
李国宝夸奖道:“林先生不亏商界新晋大亨,这份战略布局我亦是非常赞同。作为新时代地产的最大债权银行,以及合作盟友,我们这次批准了你们的一亿贷款,利息为12厘。”
林祖辉连忙表示了感谢,东亚银行一次性能承接一半的贷款,显然是非常好的消息。
“李生放心,贷款一到,我们立马买入优质土地和旧楼,不做其它投资项目!”
两人闲聊了一阵,林祖辉便起身告辞,他不敢说要邀请李国宝父亲吃吃饭什么的,以免打草惊蛇。
这次新时代地产的两亿贷款项目,他主动尝试和中银接触,居然非常顺利的贷款到5000万资金;贷到钱倒是其次,毕竟新时代地产有很多选择,主要是林祖辉打算开始和在港的中资银行、中资公司接触,为进入内地做准备。
至于剩下的5000万资金,又分了两家小银行进行贷款。
2亿的组合贷款,竟然在1985年最后一天,全部谈妥,林祖辉都有些骄傲自己的魅力了。
他大概知道这些银行家的想法,以前他觉得自己年轻是劣势,但是一旦你做出很大的成绩后,那些人便纷纷改变自己的想法。
毕竟年轻取得一些成绩,他们觉得可能是运气好;一旦拥有两家上市公司,总市值已经逼近20亿后(18亿),那些人便纷纷认为你是天才,你是商界奇才。
他们再也没有顾虑,便纷纷看好林祖辉,这时候年轻又成为了一个优势。
1985年的最后一天,林祖辉在新时代地产的办公室里,有些感触。
万辉传媒的成功,他归根于自己盗窃了前辈们的创意,正好《男人帮》和《GOOD》杂志又是闯进了处~女~地,成为了第一个吃螃蟹分人,率先占据了市场。若是让他去办日报,大概率是扑街的份。
新时代地产的成功,他除了借助前辈的经验外,还有人脉的帮助、对未来的地产发展的熟悉,最重要的是,他的超前信息。比如狙击爱美高,从大刘身上搞了2300万;比如做空美元/日元,又获利3600万。
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林祖辉在新时代地产的办公室工作,脑海里却不时浮现李佳欣的曼妙身姿;
他现在终于知道:前世大刘为什么后悔年轻时太好玩了,这TMD伤身体啊!
他决定,平常在饮食上注意一下,争取能玩到八十岁!
“老板,人都到齐了,该开会了!”助理走了进来,恭敬的说道。
“好,我马上到!”
林祖辉抛掉脑海里不健康的想法,决定还是要趁着年轻,多赚一点钱。
等将来自己年龄大了,投资环境也不好了,那时候想赚钱都困难了。
来到会议室里,新时代地产的高管纷纷坐直身子,眼睛随着林祖辉移动而转移视线。
林祖辉来到董事长位置上,严肃的说道:“会议开始!梁董事先向大家汇报一下——公司的情况!”
梁真勋点点头,他早有准备,公司的各种信息熟记于心,这就是迎合老板的作风,开会效率一定要高。
“当前,新时代地产内部资产重估为亿,债务为亿,债务率为三成。旗下正在发展的楼盘是七个,可提供住宅面积为71万平方尺,计有1300多个住宅单元......收租物业资产值占公司的62%,而且收租物业分散且很杂,运营成本高......公司的土地储备在中型地产商里,属于一般水平.....公司目前市值为亿,已经排名香江地产上市公司的第25名,发展迅速......”
听完梁真勋的话,一些高管本想高兴的拍掌,不过一看林祖辉的脸色,就知道不合时宜。
林祖辉一只手按照本子上,一只手拿着一支笔,语气平静的说道:“大家来说说公司目前的问题有那些!”
今天这个会议可不是来唱赞歌的,他已经发现新时代地产的潜力不足,和一些突出的问题。因为他对新时代地产要求很高,所以绝不会满足跻身一家中型地产商。
陈斌率先说道:“我来说说发展物业的问题吧!新时代地产虽然今年有七个地盘在发展,在中型地产商中也算上游水平,但是我们公司的土地储备和旧楼盘不足,若是公司的大方向是发展商,那就需要现在开始增加土地储备.....土地成本越低,开发楼宇的成本越低,将来我们才有更大的竞争力。”
这里涉及到一个大方向的问题,陈斌也说了,就看老板你是想收租为主呢,还是发展地盘为主呢!
林祖辉点点头,没有表态。
这时候,高毅也说道:“公司的收租物业也有一些问题:商场、写字楼占比不足,住宅占比太大,单个物业价值偏低、分散,运营成本偏高......我们可以尝试出售一些住宅物业,去增加公司的土地储备。”
高毅没有因为自己分管收租物业,而不顾公司的大局。
接下来,剩下的几位高管也纷纷发言,找公司的茬!
林祖辉听完大家的发言后,笑着说道:
“看来今天这个会议开的很及时,找出了不少公司的问题!大家说的很有道理,正好我们来制定以下明年的发展策略。”
“首先,我会在最近联络各家银行提供约2亿的贷款,我们要增加公司的土地储备。虽然目前价格看似上涨了不少,但比起一年后,两年后,我们今天购买的物业,那就是相当划算。”
林祖辉的第一个动作就是王炸,现在香江的地产商刚刚经过地产大暴跌,没有哪家地产公司敢将负债率接近五成。
但林祖辉敢,因为他知道后面没有大暴跌了;
‘八七股灾’后,地产整体下跌10%至15%,新界换地证下跌三成;
‘****股灾’后,地产整体下跌25%至30%,但是约一年不到便反弹回去(82暴跌差不多用了四年才反弹上,期间萎靡两年多时间)。
总结起来,没有1982年的大暴跌40%以上,五成负债率完全可以接受,就是七成也不至于破产。当然了,前提是银行肯借款,这就需要一些花言巧语了。
“其次,我打算在明年(1986年)二月份,清理一批住宅物业及收租表现不好的物业,回笼约2亿的资金。”
第二条是很有必要的,新时代地产光是从伟益置业,就接过来一批收租表现不好的物业(物业本身价值有增值,少量获利),再加上前面购买的收租物业(分散,住宅为主),清理掉这些收租物业,不但可回笼两亿资金,还能降低公司运营成本,最后还能获利不菲。
“最后,元旦过后,我们开始分批少量销售旗下的住宅物业,你们要做好手续工作。”
众人纷纷点头应是,并在本子上记下老板的讲话。
会议散去过后,林祖辉还在想着新时代地产的事情,新时代地产在二月份清理收租物业后,下半年还得清理一些物业,去用于购买土地,减少收租物业。
只要是在1987年5月份以前,都值得买入土地和旧楼盘,增加公司的土地储备。
新时代地产之所以减磅收租物业,是因为林祖辉知道,他能收获华人置业这个公司。届时,一个母公司注重地产开发,子公司华置注重收租物业,至于中娱则在八七股灾后私有化。
林祖辉本人和银行谈贷款,有一个最大的好处,那就是银行其实是先看人,再看公司发展前景,最后决定贷款与否。
在银行家看来,一个优秀的领头羊,决定着这家公司的前景,所以他们乐意贷款给优秀的领头羊。
林祖辉不仅仅是上市公司新时代地产的董事长,如今又增加了一个头衔——上市公司万辉传媒的董事长。
而万辉传媒目前市值4亿,年盈利规模可达4000万以上,在香江传媒界仅次于星岛集团(8000万年盈利)、明报集团(6500万年盈利)、玉郎集团(4800万年盈利,未上市),和东方报业(4000万年盈利)差不多,比天天报业(1500万年盈利)高。
这是因为东方报业和天天报业虽然销量极高,但是这种大众化报纸其实不赚钱,吸引不了广告商。
而万辉传媒的GOOD卡每月净利润都可以达到100万,更何况《男人帮》和《GOOD》杂志深受广告商喜欢,堪称吸金利器。
东亚银行。
林祖辉来到李国宝的办公室,商谈贷款事宜。
他之所以钟爱东亚银行贷款,是想结交李国宝;届时,自己收购华人置业时,获得他父亲李福树的倒戈。
“林先生,昨天我看了一下你们递上来的资料!发现你们新时代地产今年的非经常性盈利为亿元,这个多少让我非常意外!”
炒楼花的那一笔,也被划为非经常性盈利。所以就是狙击爱美高亿、做空美元/日元亿(241点下跌至213点)、狙击大生地产亿、炒楼花亿,总计亿的非经常性盈利。
林祖辉点点头,说道:“发展之初,我们采取这样的冒险投资,也是无奈之举。目前我们公司在调整策略,那就是重心移到开发物业上,这次举债就是为了增加土地储备。为了减轻公司压力,明年我们会陆续抛售一些收租表现不良物业,以及开始销售住宅期房。”
李国宝夸奖道:“林先生不亏商界新晋大亨,这份战略布局我亦是非常赞同。作为新时代地产的最大债权银行,以及合作盟友,我们这次批准了你们的一亿贷款,利息为12厘。”
林祖辉连忙表示了感谢,东亚银行一次性能承接一半的贷款,显然是非常好的消息。
“李生放心,贷款一到,我们立马买入优质土地和旧楼,不做其它投资项目!”
两人闲聊了一阵,林祖辉便起身告辞,他不敢说要邀请李国宝父亲吃吃饭什么的,以免打草惊蛇。
这次新时代地产的两亿贷款项目,他主动尝试和中银接触,居然非常顺利的贷款到5000万资金;贷到钱倒是其次,毕竟新时代地产有很多选择,主要是林祖辉打算开始和在港的中资银行、中资公司接触,为进入内地做准备。
至于剩下的5000万资金,又分了两家小银行进行贷款。
2亿的组合贷款,竟然在1985年最后一天,全部谈妥,林祖辉都有些骄傲自己的魅力了。
他大概知道这些银行家的想法,以前他觉得自己年轻是劣势,但是一旦你做出很大的成绩后,那些人便纷纷改变自己的想法。
毕竟年轻取得一些成绩,他们觉得可能是运气好;一旦拥有两家上市公司,总市值已经逼近20亿后(18亿),那些人便纷纷认为你是天才,你是商界奇才。
他们再也没有顾虑,便纷纷看好林祖辉,这时候年轻又成为了一个优势。
1985年的最后一天,林祖辉在新时代地产的办公室里,有些感触。
万辉传媒的成功,他归根于自己盗窃了前辈们的创意,正好《男人帮》和《GOOD》杂志又是闯进了处~女~地,成为了第一个吃螃蟹分人,率先占据了市场。若是让他去办日报,大概率是扑街的份。
新时代地产的成功,他除了借助前辈的经验外,还有人脉的帮助、对未来的地产发展的熟悉,最重要的是,他的超前信息。比如狙击爱美高,从大刘身上搞了2300万;比如做空美元/日元,又获利3600万。
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